根据最新发布的数据显示，上海的二手住宅市场当前正经历一种“量价背离”的现象，这一趋势引发了广泛关注。数据显示，过去43个月中，大陆前100个城市的二手住宅价格持续下跌，11月环比下降0.94%，同比下降7.95%。特别是在一线城市中，11月的二手住宅价格环比下降了1.15%，同比下降幅度达到5.62%，而上海的跌幅更为显著，环比下降1.24%。
尽管价格下滑，上海的二手房成交量却在11月达到近7个月来的新高，成为今年成交量第三高的月份，这似乎暗示着市场复苏的希望。然而，经济学者黄大卫对此表示质疑，他认为这种成交量的上升并不代表健康复苏，反而是一种“被动的出清”。他指出，市场的“量升价跌”现象显示出投资者情绪的崩溃和预期的坍塌，买家在房价下跌的背景下进行“抄底”操作，表明市场供给远远超过了需求。
南华大学国际事务与企业学系教授孙国祥也对此表示担忧，他认为成交量的上升并不意味着市场复苏，而是反映了房价下跌压力下的被动交易行为。许多卖家因房价大幅下跌而急于脱手，显示出市场的紧张状态。
进一步的调查显示，潜在购房者中有33%对未来12个月的房价持悲观态度，51%的人未来可能购房，只有16%的人极有可能购买。而在潜在卖房者中，有44%计划在未来6个月内出售房产，56%愿意承受亏损出售，包括42%可接受10%以内的亏损，以及12%愿意接受10%到20%的亏损。这样的数据显示，买方的悲观情绪和卖方的恐慌式抛售现象愈发明显，房地产不再被视为保值的投资。
黄大卫指出，许多业主正急于将房产变现，尤其是在上海，部分人甚至开始把资产转移到海外。他认为，过去将房子视为投资品的观念正在受到动摇，刚性需求也在萎缩，中国房地产市场已从资产增值的阶段转变为面临风险的阶段。
同时，根据中指研究院的数据显示，大陆百城的新房均价在11月出现了环比上涨0.37%，同比上涨2.68%。这主要受益于上海、成都和杭州等城市的高端住房项目入市。然而，尽管新房市场价格有所上涨，销售市场的压力依然存在。
黄大卫表示，当前的房地产政策并没有有效减轻税负或增加中低收入家庭的租房补助，房地产交易税未得到实质性减免，地价也未降低，因此无法真正刺激房地产市场的复苏。孙国祥分析，随着居民财富缩水、消费能力下降以及地方财政承压，房地产市场的长期趋势将是成交萎缩、价格缓跌，资产将进入重新定价的阶段，房产不再是全民的投资品。
他进一步指出，随着市场的萎缩，上海、北京等核心城市的房价峰值预计将下跌30%至40%，回到2014或2015年的水平。除了珠三角、长三角和环渤海地区的房地产市场可能有所支撑外，其他31个省市的市场面临崩盘风险，这将对中产家庭的资产造成重大冲击，社会对未来的预期也将更加悲观。
“结构性分化愈发严重，原本表现良好的地区也开始走下坡路。”黄大卫总结道。